Вопрос
Наша организация планирует оказывать агентские услуги строительным предприятиям. По договору партнеры будут рассчитываться с нами квартирой. Агентский договор не имеет денежного выражения. Наше вознаграждение определено в натуральной форме. В 2013 г. организация в качестве объекта налогообложения выбрала доходы, уменьшенные на величину расходов, а со следующего года планируем перейти на УСН по доходам. Квартиру планируем реализовывать после сдачи дома (4 кв. 2013 г.) за 1 720 000 руб.
В какой момент признается доход для налогообложения всей сделки? Какова налогооблагаемая база -1 720 000 руб. или 3 440 000 руб.
· при УСН «Доходы» - «Расходы»;
· при УСН « Доходы»?
Ответ
В соответствии с п. 1 ст. 346.14 НК РФ при применении упрощенной системы налогообложения объектом налогообложения признаются доходы, а также доходы, уменьшенные на величину расходов.
На основании п. 1 ст. 346.18 НК РФ, если объектом налогообложения являются доходы организации или индивидуального предпринимателя, налоговой базой признается денежное выражение доходов организации или индивидуального предпринимателя.
Если же объектом налогообложения являются доходы, уменьшенные на величину расходов, то налоговой базой признается денежное выражение доходов, уменьшенных на величину расходов.
Согласно п. 1 ст. 346.15 НК РФ налогоплательщики, применяющие упрощенную систему налогообложения, при определении объекта налогообложения учитывают:
· доходы от реализации, определяемые в соответствии со ст. 249 НК РФ;
· внереализационные доходы, определяемые в соответствии со ст. 250 НК РФ.
В свою очередь, согласно п. 1 ст. 249 НК РФ доходом от реализации признается выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручка от реализации имущественных прав.
Выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной формах (п. 2 ст. 249 НК РФ).
При этом п. 4 ст. 346.18 НК РФ установлено, что доходы, полученные в натуральной форме, учитываются по рыночным ценам, определяемым с учетом положений статьи 105.3 НК РФ.
Согласно п. 1 ст. 346.17 НК РФ датой получения доходов признается день поступления денежных средств на счета в банках и (или) в кассу, получения иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав, а также погашения задолженности (оплаты) налогоплательщику иным способом (кассовый метод).
На основании п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре.
Следовательно, в случае получения в счет оплаты выполненных услуг квартиры на дату государственной регистрации права собственности на нее организация обязана в составе облагаемых доходов отразить рыночную стоимость полученной квартиры.
Поскольку полученная квартира предназначена для реализации, для целей НК РФ она рассматривается в качестве товара (п. 3 ст. 38 НК РФ).
При последующей реализации квартиры доходы от ее реализации учитываются при исчислении налога, уплачиваемого в связи с применением УСН, на дату их получения, определяемую в соответствии с п. 1 ст. 346.17 НК РФ (п. 1 ст. 346.15, ст.249 НК РФ).
На основании пп. 23 п. 1 ст. 346.16 НК РФ при определении объекта налогообложения налогоплательщик вправе уменьшить полученные доходы на расходы по оплате стоимости товаров, приобретенных для дальнейшей реализации (уменьшенные на величину расходов, указанных в пп. 8 п. 1 ст. 346.16 НК РФ), а также на расходы, связанные с приобретением и реализацией указанных товаров, в том числе на расходы по хранению, обслуживанию и транспортировке товаров.
Согласно пп. 2 п. 2 ст. 346.17 НК РФ расходы по оплате стоимости товаров, приобретенных для дальнейшей реализации, учитываются в составе расходов по мере реализации указанных товаров. При этом расходы, непосредственно связанные с реализацией указанных товаров, в том числе расходы по хранению, обслуживанию и транспортировке, учитываются в составе расходов после их фактической оплаты.
В рассматриваемой ситуации расходом на приобретение квартиры, на наш взгляд, будет являться сумма оказанных услуг. Следовательно, именно эта сумма подлежит включению в состав расходов, уменьшающих полученные доходы. Также в составе расходов организация вправе будет учесть и другие расходы, связанные с приобретением и реализацией квартиры.
Таким образом:
1. При применении УСН «доходы минус расходы»:
· в доходах будет учтена рыночная стоимость квартиры как доход от реализации услуг, т.е. 1 720 тыс. руб., а в расходах – расходы от оказания посреднических услуг;
· в доходах будет учтена рыночная стоимость квартиры как доход от реализации товара, т.е. 1 720 тыс. руб., а в расходах – стоимость приобретения квартиры равная расходам от оказания посреднических услуг.
2. При применении УСН «доходы»:
· в доходах будет учтена рыночная стоимость квартиры как доход от реализации услуг, т.е. 1 720 тыс. руб.;
· в доходах будет учтена рыночная стоимость квартиры как доход от реализации товара, т.е. 1 720 тыс. руб.
