Вопрос
Договор аренды помещения (где мы – арендодатель) закончил свое действие 31.05.2013г. Но арендаторы продолжают занимать помещения и не против продлить договор. Однако следующий договор был заключен только 27.01.2014 года из-за долгого согласования. Мы заключили новый договор со сроком действия с 01.06.2013г. по 30.04.2014г.
В январе возникла необходимость предъявить арендатору акт и счет-фактуру за июнь-декабрь 2013 года.
Как правильно отразить эту хозяйственную операцию?
Ответ
В соответствии с п. 2 ст. 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. То есть стороны вполне могут оформить фактически сложившиеся отношения, указав в договоре, что он распространяется на периоды до его заключения.
При этом распространение действия договоров на предыдущее время имеет ряд особенностей, которые нужно учитывать.
Во-первых, распространить действие договора, в том числе аренды, на ранее возникшие отношения можно только по соглашению сторон (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 05.05.2011 по делу N А82-8717/2010).
Во-вторых, отношения, на которые стороны распространяют действие договора, должны действительно быть (п. 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2004 N 85).
В-третьих, обязанности по договору не могут возникнуть ранее даты его заключения (Пункт 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
В-четвертых, договор должен содержать условие о том, что его действие распространяется на предыдущие периоды.
Согласно п.2 Положения по бухгалтерскому учету «Доходы организации» ПБУ 9/99, утвержденного Приказом Минфина РФ от 6 мая 1999 г. № 32н, доходами организации признается увеличение экономических выгод в результате поступления активов (денежных средств, иного имущества) и (или) погашения обязательств, приводящее к увеличению капитала этой организации, за исключением вкладов участников (собственников имущества).
Согласно п. 12 указанного Положения выручка от предоставления за плату во временное пользование (временное владение и пользование) своих активов признается в бухгалтерском учете при наличии следующих условий:
а) организация имеет право на получение этой выручки, вытекающее из конкретного договора или подтвержденное иным соответствующим образом;
б) сумма выручки может быть определена;
в) имеется уверенность в том, что в результате конкретной операции произойдет увеличение экономических выгод организации. Уверенность в том, что в результате конкретной операции произойдет увеличение экономических выгод организации, имеется в случае, когда организация получила в оплату актив либо отсутствует неопределенность в отношении получения актива.
Таким образом, если в ситуации, указанной в запросе, все названные условия выполняются, то выручка за июнь-декабрь должна быть отражена в 2013 году по счету 90.1 или 91.1 (в зависимости от учетной политики).
Согласно ст. 250 НК РФ внереализационными доходами налогоплательщика признаются, в частности, доходы от сдачи имущества в аренду (субаренду).
Согласно п.4 ст. 271 НК РФ для внереализационных доходов от сдачи имущества в аренду датой получения дохода признается дата осуществления расчетов в соответствии с условиями заключенных договоров или предъявления налогоплательщику документов, служащих основанием для произведения расчетов, либо последний день отчетного (налогового) периода.
Таким образом, доходы от сдачи имущества в аренду за июнь-декабрь 2013 г. являются объектом налогообложения по налогу на прибыль организаций за 2013 год.
Согласно п. 1 ст. 146 НК РФ объектом налогообложения признаются операции по реализация товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации, а также передача имущественных прав.
Согласно п.3 ст. 168 НК РФ при реализации товаров (работ, услуг), передаче имущественных прав выставляются соответствующие счета-фактуры не позднее пяти календарных дней, считая со дня отгрузки товара (выполнения работ, оказания услуг).
Таким образом, оказание услуг по предоставлению имущества в аренду является объектом обложения НДС и у организации возникает обязанность выставлять счета-фактуры.
Согласно Письму Министерства финансов РФ от 28 февраля 2013 г. N 03-07-11/5941 моментом определения налоговой базы по налогу на добавленную стоимость при оказании услуг по сдаче в аренду имущества является наиболее ранняя из дат: день оплаты (частичной оплаты) в счет предстоящего оказания услуг либо последний день налогового периода (квартала), в котором оказываются услуги, независимо от последующих сроков поступления арендной платы по периодам, установленным договором аренды.
Таким образом, в бухгалтерском учете организации в 2013 году необходимо было сделать следующие проводки:
Дт 76 (62) Кт 91.1 (90.1) – начислен доход от сдачи имущества в аренду
