Вопрос
Физическое лицо в составе группы лиц (4 чел.) приобрело недвижимое имущество по ипотечному кредиту на 10 лет в 2007 году. Эта недвижимость использовалась в предпринимательской деятельности ИП по виду деятельности «размещение наружной рекламы» (ЕНВД) до 31.12.2011г. В мае 2011г. договор ипотечного кредитования был переоформлен на одно физическое лицо. С 01.01.2012г. планируется использовать недвижимое имущество в предпринимательской деятельности ИП «сдача в аренду площадей» (УСН – доходы-расходы).
Будут ли учитываться в составе затрат ИП следующие расходы: выплата кредита и выплата процентов по ипотечному кредиту?
Ответ
Учет выплат по ипотечному кредиту
Недвижимое имущество, которое с 01.01.2012 г. планируется использовать в предпринимательской деятельности в качестве площадей, сдаваемых в аренду, является для индивидуального предпринимателя основным средством (п.4 ст.346.16 НК РФ).
Для индивидуального предпринимателя, применяющего упрощенную систему налогообложения с объектом налогообложению «доходы минус расходы», расходы на приобретение основных средств учитываются при определении объекта налогообложения (пп.1 п.1 ст.346.16 НК РФ).
В составе налоговых затрат учитываются расходы на приобретение основных средств независимо от того, за счет какого источника приобретены основные средства – собственных средств предпринимателя или заемных средств (ипотечного кредита).
Для признания затрат на приобретение основных средств в составе расходов необходимо единовременное выполнение следующих условий:
1 – стоимость основного средства должна быть фактически оплачена
(п.2 ст.346.17 НК РФ);
2 – основное средство должно использоваться при осуществлении предпринимательской деятельности (пп.4 п.2 ст.346.17 НК РФ);
3 – по основному средству, права на которое подлежат государственной регистрации, документы поданы на государственную регистрацию прав (пп.3 п.3 ст.346.16 НК РФ).
Поскольку недвижимое имущество приобретено до перехода на упрощенную систему налогообложения, расходы на приобретение основного средства должны учитываться в следующем порядке (пп.3 п.3 ст.346.16 НК РФ):
- в отношении основных средств со сроком полезного использования до 3 лет включительно – в течение первого календарного года применения упрощенной системы налогообложения;
- в отношении основных средств со сроком полезного использования от трех до 15 лет включительно в течение первого календарного года применения упрощенной системы налогообложения - 50 процентов стоимости, второго календарного года - 30 процентов стоимости и третьего календарного года – 20 процентов стоимости;
- в отношении основных средств со сроком полезного использования свыше 15 лет - в течение первых 10 лет применения упрощенной системы налогообложения равными долями стоимости основных средств.
При этом в течение налогового периода расходы принимаются за отчетные периоды равными долями (пп.3 п.3 ст.346.16 НК РФ).
При переходе налогоплательщика на упрощенную систему налогообложения с иных режимов налогообложения стоимость основных средств учитывается в порядке, установленном п.2.1 ст.346.25 НК РФ.
Согласно п.2.1 ст.346.25 НК РФ при переходе с ЕНВД на упрощенную систему налогообложения на дату перехода в налоговом учете отражается остаточная стоимость основных средств, приобретенных до перехода на упрощенную систему налогообложения. Остаточная стоимость основных средств определяется как разница между ценой приобретения основных средств и суммой амортизации, начисленной в порядке, установленном законодательством РФ о бухгалтерском учете, за период применения системы налогообложения в виде ЕНВД.
Таким образом, индивидуальный предприниматель, переходящий с 01.01.2012г. на упрощенную систему налогообложения, вправе учесть в составе налогооблагаемых расходов фактически понесенные при приобретении недвижимого имущества расходы (ипотечный кредит и собственные средства) за минусом ранее начисленной по этому имуществу амортизации при соблюдении условий и в порядке, указанных выше.
При этом ежемесячные выплаты по кредиту в состав расходов не включаются, поскольку этот вид расходов не предусмотрен в п.1 ст.346.16 НК РФ.
Учет процентов по ипотечному кредиту
При формировании налоговой базы налогоплательщик, применяющий упрощенную систему налогообложения с объектом налогообложения «доходы минус расходы», вправе также включить в состав расходов проценты по ипотечному кредиту (пп.9 п.1 ст.346.16 НК РФ).
Расходы в виде процентов по ипотечному кредиту принимаются в порядке, предусмотренном для исчисления налога на прибыль организаций ст.265, 269 НК РФ (п.2 ст.346.16 НК РФ).
Согласно пп.2 п.1 ст.265 НК РФ в состав внереализационных расходов включаются расходы в виде процентов по долговым обязательствам любого вида вне зависимости от характера предоставленного кредита или займа (текущего и (или) инвестиционного). Расходом признается только сумма процентов, начисленных за фактическое время пользования заемными средствами и первоначальной доходности, установленной займодавцем в условиях договора, но не выше фактической.
Проценты по кредиту при применении упрощенной системы налогообложении включаются в состав расходов в сумме, не превышающей предельной величины, предусмотренной ст.269 НК РФ.
Проценты по кредиту признаются расходами налогоплательщика в момент погашения задолженности путем списания денежных средств с расчетного счета налогоплательщика, выплаты из кассы (пп.1 п.2 ст.346.17 НК РФ).
Таким образом, индивидуальный предприниматель, переходящий с 01.01.2012г. на упрощенную систему налогообложения, может учитывать в составе расходов проценты по ипотечному кредиту по мере их уплаты в сумме, не превышающей их предельную величину согласно ст.269 НК РФ.
